9. ייצוג משפטי בתהליך מכירת נכס שרכשתם ביוון.

10. ייצוג בשיתוף עם עו"ד יווני מקומי בכל הליך משפטי המתעורר לזכותם ו/או לחובתכם ביוון.

היתרונות שלנו ברכישת נדל"ן ביוון

מאת המייסד:

 עו"ד ונוטריון המאם חליחל

הבעלים של העסק המאם חליחל, עורך דין ונוטריון ישראלי ותיק אשר סיים את לימודי המשפטים ( עריכת דין ) שלו באתונה - יוון בשנת 1994 לאחר לימודי השפה היוונית כמובן , התחתן והתגורר ביוון מספר שנים, רקם יחסים אישיים ועסקיים רבים , בעלים במשרד עורכי דין בישראל בשיתוף פעולה עם  משרדי עורכי דין באתונה וסלוניקי, שיתנו לכם שירותים מגוונים במעמד רכישת נכס ו/או מכירתו בעתיד.

עו"ד המאם בעל מוניטין רב שנים כעורך דין בישראל יעניק לכם שירות מקצועי ואחראי בתהליך הרכישה בכלל ובנושא המשפטי בפרט , בכדי לשמור על זכויותיכם והאינטרסים שלכם בצורה מיטבית .

בזכות היכרות מקצועית עם הצרכים והמאפיינים של שוק הנדל"ן ביוון ובזכות הידע של השפה והדין היווני לרבות ההיבטים המשפטיים הכרוכים בעסקה, משרדינו בישראל שיפעל אל מול אנשי המקצוע המקומיים ביוון ובשיתוף פעולה מלא עמם בכל הסוגיות העומדות על הפרק מתחילת העסקה ועד סיומה , ואתם אכן תהיו בצניעות רבה תהיו "בידיים טובות" ללא ספק.

אם החלטתם להשקיע ביוון ישנם עוד כאלה העוסקים בדבר, וכל אחד כבודו במקומו מונח ואיננו מבקשים להתחרות באיש, אלא רק לבצע את המלאכה שלנו על הצד הכי טוב לאחר שתתנו דווקא בנו את האמון שלכם ככל שאכן תשתכנעו שזו הבחירה הטובה והנכונה עבורכם , ואנו נעשה את הכל במסירות בשקיפות בהגינות ובאחריות, ומעל הכל בתשוקה רבה בשל האהבה שלנו ליוון המדהימה, וכך כל עסקה בה אנו מעורבים גורמת לנו סיפוק ואושר רב .

כמובן שהמשרד יספק לכם שירות לצרכי קבלת מספר מס מרשות המסים ביוון וקוד גישה בנוסף לפתיחת חשבון בנק ביוון ותרגום נוטריוני ליוונית עם אפוסטייל לכל המסמכים הכרוכים בכך .

מלבד הייצוג בעסקאות הנדל"ן ביוון משרדנו מעניק שירותים משפטיים מגוונים ביוון ובקפריסין בליווי עורכי דין מקומיים בין השאר בתחום הפלילי| נזיקין| ענייני משפחה וירושה | נישואין אזרחיים | הקמת חברה ביוון .

לא מספיק לאתר נכס דבר שכל אחד כמעט יכול לעשות באינטרנט היום, אלא להכיר את המקומות ממש, האזורים השונים אפילו בתוך השכונה עצמה בתוך הערים המרכזיות ביוון בעיקר אתונה וסלוניקי, לדעת מה מבקש הדייר היווני ואלו דירות מבוקשות באמת ומאלו מקומות כדאי בכלל להתרחק ללא כל קשר למחיר, את כל אלה אנו יודעים בהחלט לברר עבורכם בכדי למצוא את הנכס האופטימאלי ולשלם עליו מחיר ריאלי כפי שאזרח יווני היה משלם עליו וכדי שלא "יעשו עליכם סיבוב". 

משרדינו יעבוד מולכם בשקיפות מלאה כדי לוודא שאתם לא משלמים כפל סכומים עבור השירותים שאתם מקבלים כאן וביוון וכי המחיר של הנכס הנרכש הוא לא ”מחיר עבור זרים“ אלא המחיר הנדרש גם מהאזרח היווני כולל מיקוח ביוונית כמובן לקבלת כל הנחה או כל הטבה אפשרית, ובנוסף בדיקה הנדסית ומשפטית מלאה לרבות אפשרות לפיצול הנכס וכו' , ואף נשמח לקשר אותכם אפילו באופן ישיר עם המתווכים עמם אנו עובדים ביוון ללא מחויבות כלפינו הואיל והבחירה בסופו של יום של הנכס המיוחל ממילא היא שלכם, ותפקידנו כמובן ככל שתבחרו לקבל את שירותנו הוא ללוות אותכם למניעת טעויות יקרות ערך בתהליך הבחירה הרכישה והרישום של הנכס .

ניתן לנסות ולרכוש נכס ביוון ללא כל ייצוג ו/או "ליווי" מקצועי וישנם כמובן לא מעט עסקים בתחום זה שאתם יכולים לפנות אליהם וכל אחד ואחד כבודו במקומו מונח, מצדנו באנו לעבוד כפי שאנחנו רגילים לעשות במשרדנו לעריכת דין בישראל על הצד הטוב ביותר עבור לקוחותינו מזה יותר משני עשורים וכדי להסר ספק השירות המשפטי שלנו אינה מותנה ברכישת נכס בעזרתנו כך גם אם אתם נעזרים בליווי משקיעים כלשהו ובכל זאת אתם חשים צורך לעוד עין מפקחת ליתר ביטחון זהו תפקידנו . אודותינו ואודות פועלנו ועבדותנו המקצועית ושביעות הרצון של קהל לקוחותינו הרחב בישראל ניתן ללמוד בקלות כמובן מקריאת המלצות לקוחותינו , ומצדנו נשמח להוכיח לכם שהבחירה בנו כנציגכם לרכישת נכס ביוון היא הבחירה הטובה ביותר גם כיום וגם בעתיד.

למען השקיפות והאמינות למי שלא מצא נכס בעצמו ומעוניין בכך אנו מציעים לכם בגלוי לב שורה של נכסים המשווקים ישירות באתר חברות התיווך הרציניות ביוון שעמן אנו עובדים ( שלא יהיה לכם צל של ספק כל העוסקים במלאכה עובדים מול מתווך מקומי בוודאות) כך שאתם יכולים להתרשם באופן ישיר "ללא פילטרים", ואנו נייצג אתכם בתהליך הרכישה והרישום של הנכס המיוחל .

משרדינו בישראל , ילווה אוכם יחד עם צוות משרד עורכי הדין שלנו ביוון המעניק שירות כולל, החל מתרגום מסמכים ליוונית עם אפוסטייל , קבלת מס' נישום במס הכנסה ביוון ( דבר הכי חשוב כבר בתחילת הדרך) פתיחת חשבון בנק ( ככל הנדרש) , איתור הנכס הנכון עבורכם על ידי חברות תיווך אמינות בעלות שם עולמי הפועלות בין השאר כחברת ניהול לנכס לצרכי השכרתו לטווח רחוק , בדיקת מצבו המשפטי וההנדסי של הנכס טרם הרכישה, ליווי בכל תהליך חתימת ההסכם על ידי נוטריון מוסמך ורואה חשבון שהם חלק מצוות המשרד שלנו ביוון , רישום הנכס במרשם המקרקעין הרלבנטי , וכמובן הקמת חברה בע"מ למעוניינים בכך וייצוג וליווי בכל הליך משפטי שיתעורר ביוון בעיקר בתחום המקרקעין , העסקי והאזרחי ואף הפלילי.

 “אי אפשר לאבד נכס נדל”ן, אי אפשר לגנוב אותו ואי אפשר להזיז אותו ממקומו. נדל”ן הוא פחות או יותר ההשקעה הבטוחה ביותר בעולם” פרנקלין ד. רוזוולט, נשיא ארה”ב לשעבר

מידע מקוצר על הליך רכישת נכס ביוון

האמור להלן הוא תקציר של הדברים שעליכם לדעת אודות הליך רכישת נכס ביוון - בסוף הדף יש קישור למידע מלא אודות ההליך באופן מפורט יותר למעוניינים :

1.

דבר ראשון שאין בלתו לצרכי רכישה של נכס ביוון ואם בכדי לפתוח חשבון בנק במידת הצורך או פתיחת חברה חובה ביוון לקבל מספר נישום ( AFM) ( tax number) מרשות המסים שאינו מחייב אתכם ברכישה בפועל ו/או בתשלום קבוע כלשהו או הקמת עסק בשומה ממספר עוסק מורשה בישראל אלא לצרכי זיהוי שלכם ביוון במסגרת הסכם הרכישה והדיווח על העסקה לרשויות שם. למי שלא מסוגל להסתדר לבד, ניתן להיעזר ברואה חשבון מקומי או עורך דין ביוון בעלות סמלית של כ- 150 אירו לצרכי מילוי הטפסים פיסית במשרדים הרלבנטיים Department of Foreign Residents בכתובתם באתונה למשל Metsovou 4, Athens 106 82 שצריך לקבוע תור להגעה מראש עם דרכון בלבד ללא מסמכים נוספים , ולמי שמעוניין לעשות כן מרחוק יכול באמצעותנו לחתום על יפוי כח נוטריוני מיוחד עם אפוסטיל להסמכת עורך דין ביוון להוציא מספר ללא נוכחותכם בעלות של 700 ש"ח מלבד התשלום למייצג היווני שיקבל את המספר בשמכם שם.

2.

ביוון חברות תיווך רבות ביניהן מקומיות קטנות וביניהן ענקיות וכולל כמה אתרים מפורסמים לשיווק נדל"ן בדומה ליד 2 בישראל.   ראה קישורים בסוף הדף  .

3.

לאחר שמצאתם הנכס המתאים לכם ולא להתפתות רק ממחיר זול חשוב למצוא שכונה ומיקום טוב כולל קומה נכונה וקרבה לתחבורה וכמובן הכל תלוי מטרה, אז חובה שיהיה לכם עורך דין יווני שיוכל לבצע בדיקת נאותות [due dilignce] בשמכם ומטעמכם את מלוא המידע והמסמכים הרלבנטיים של הנכס בין השאר תיעוד ממשרדי המיסוי, משרדי רישום מקרקעין עירייה אישור מהנדס ואישורים להעדר חובות ועיקולים או תביעות על הנכס כל זה בכדי לוודא שאתם אכן קונים נכס ללא בעיות משפטיות או הנדסיות ועל מנת שלא לסכן את כספכם. אין חובה לשכור שירותי מהנדס הואיל והמוכר מחוייב להמציא אישור מהנדס מטעמו אך מומלץ מאד שיהיה לכם מהנדס מטעמכם שיבדוק את המצב של הנכס ליתר ביטחון לרבות חריגות וכו'.

4.

ביוון מקובל כי עורך דין של המוכר מחויב להמציא לעורך הדין שלכם אסופת מסמכים בכדי לוודא את האמור לעיל בטרם תיקבע פגישה לחתימת הסכם המכר.

5.
בשלב זה נהוג לחתום על זיכרון דברים ותשלום סמלי המעיד על רצינות הקונה אך יש להבין כי הפקדת הכסף נעשית ישירות למוכר ויש להיזהר שמא לא ייחתם הסכם ובסוף יהיה קושי להשיב המקדמה אלא אם כן נעשה זיכרון דברים נוטריוני שיש לו משמעות אחרת של חיוב בעסקה ואין חזרה ממנה. ניתן לבחור בחתימה על יפוי כח נוטריוני ואז יש לכם הגנה מובנית המהווה סוג של הערת אזהרה על הנכס והמוכר ממש לא יוכל "לברוח" לכם עם כספי המקדמה כי אתם "תופסים" לו את הנכס בפועל.

6.
לאחר תום הבירור שלפעמים לוקח זמן של מספר חודשים ולפעמים רק כמה שבועות ניתן לתאם פגישה אצל נוטריון יווני שיש להבין כי הוא זה שמכין את ההסכם של המכר עבור שני הצדדים ובכפוף להערות ותיקונים של באי כח הצדדים היות ולנוטריון ביוון תפקיד ציבורי מובהק שאגב הוא לא יכול להיות גם עורך דין וגם נוטריון כמו שאפשר בישראל.

7.
בטרם החתימה על ההסכם יש לשלם את המס המוטל על העסקה משיעור של כ- 3.1 % משווי הנכס הגובה מבין השניים או השווי הרשום בעסקה או השווי על פי שמאות ממשלתית הנמצאת בידיעת הנוטריון ובמעמד זה גם מקבל הנוטריון את שכרו בסך של 1% לפחות בתוספת מע"מ יווני בשיעור של 24% ועוד שכר עורך הדין היווני כפי שיוסכם ( בכללי נע בין 1% עד 2% + מע"מ ) וכמובן שכר המתווך בעוד כ- 2% + מע"מ ומלבד זאת תידרשו לשלם כמובן את מלוא התמורה במיידי אלא אם כן העברת הכסף נעשית מחשבון בישראל תוכלו לקבל אורכה של כשבועיים תוך כדי רישום הרעת אזהרה באם התשלום אל יבוצע העסקה מתבטלת ובמקרה זה תפסידו את המקדמה וההוצאות שכבר שילמתם.

8.
לאחר החתימה בדרך כלל בהליך קצר של חודש עד חודשיים יירשמו הזכויות שלכם במרשם המקרקעין ביוון ויש לשלם כ 0.5% היטלים במעמד זה כאשר מובהר כי לא כל הנכסים רשומים בטאבו עדיין אך אין בזה שום פסול בדומה לנכסים הרשומים ברשות מקרקעי ישראל ( מינהל ) להבדל מלשכת רישום מקרקעין ( טאבו) .

9.
לאחר הרכישה תידרשו להעביר על שמכם בחשבון בנק שיפתח על שמכם או באמצעות עורך הדין היווני בתשלום כמובן את הוצאות אחזקת הנכס ועל כן הגם שלצרכי רכישה לא תמיד חובה שיהיה חשבון בנק ביוון הרי להמשך אחזקת הנכס ותפעלו ככל הנראה תיאלצו לעשות כן וביוון פתיחת חשבון הפכה להיות משימה קשה מסיבות שונות של הבנקים שם ובכל מקרה כל בנק מבקש מספר מסמכים שיש לתרגם נוטריונית עם אפוסטיל ( משרדינו מעניק שירות זה ) ומשם יש לתאם פגישה באחד הבנקים ולפתיחת החשבון .

10.
החל מהמועד בו נרשם הנכס על שמכם יש הוצאות קבועות כמו חשמל מים וארנונה ENFIA  שתידרשו לשלם בכדי שתזכו לקבל שירות מקומי.

11.
אין בעיה לרכוש כמה נכסים שאתם רוצים מבלי לשלם מס שבח- יחד עם זאת בבוא העת כשתחפצו למכור את הנכס נכון להיום אין מס שבח היות וחוק בהקשר זה מוקפא כבר שנים ואין לדעת מתי יחזור לחול ואז המס יהיה בשיעור של 10% מהשבח .

12.
ככל שתמכרו נכסים תוך פרק זמן קצר של שנתיים ומעל שתי דירות אזי רשות המסים תראה בכם כמי שמפעיל עסק ביוון ותידרשו לשלם מס הכנסה על הרווחים והדבר תלוי באם אתם פרטיים או חברה בע"מ ויש להתייעץ עם רואה חשבון בהקשר זה.

13.
עלות ממוצעת של שיפוץ ברמה טובה ביוון למטר נעה בין 400 עד 600 אירו וכמובן תזדקקו למי שינהל את העסק באם אתם לא שם במיוחד ככל שתבחרו להפעיל הנכס כ AIRBNB .

14.
המס על דמי שכירות על נכס ביוון הוא ליניארי בשיעור של 15% על הכנסה שנתית של 12000 אירו ומסכום זה ועד 35,000 שנתי המס הוא 35% ומסכום זה ואילך 45% כאשר מס החברות ביוון כיום עומד על 24% .

15.
בכל התהליך לעיל הכל נעשה בעיקרון ביוונית וככל שאתם חשים צורך בייצוג של מי שמכיר את השפה היוונית על בוריה ואת החוקים כמובן בכדי להיות עוד עין מפקחת ליתר ביטחון בעבורכם החל מתחילת ההליך ועד סיומו מול כל הגורמים ואנשי המקצוע שתפגשו בדרך נשמח ללוות אתכם במקצועיות ובאמינות . כמובן אם יש לכם עורך דין יווני אמין שאתם סומכים עליו אישית ומקצועית אז תפקידנו מיותר והוא יעשה בעבורכם את העבודה כמובן ורק אלה שמבקשים לפעול בשקט הגם שהעלות תהיה גבוה כמובן מייצוג רק של עורך דין יווני אז נשמח לספק לכם מעטפת הולמת מתחילת התהליך ועד תומו.

 “אל תמתין כדי לקנות נדל”ן. קנה נדל”ן ותמתין”

Harv Eker, סופר ואיש עסקים

ושיהיה בהצלחה

עו"ד ונוטריון המאם חליחל .

למידע מלא על תהליך רכישת נכס ביוון - לחצו על הקישור למטה